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沈思玮的博客

上海交通大学现代金融研究中心研究员

 
 
 

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关于我

上海交通大学安泰经济与管理学院副教授。1999年7月获得上海交通大学管理学博士学位。 2003年,上海电视台“第一财经”频道开设国际财经栏目,经常担任点评佳宾,2004年,上海证券报设立国际财经版,经常接受约稿,撰写美国经济政策、人民币汇率改革、央行货币政策、国际资本市场、国际商品市场方面的文章。2004年以来在草根网、博客中国、天涯人物、强国论坛、搜狐经济学人等网络媒体写作博客文章。

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高房价不能承受之重  

2010-02-06 15:11:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       前段时间,一部反映社会各阶层在住房问题上复杂心态的现实主义力作《蜗居》在内地热播,一时之间“蜗居”成为街头巷议的热门话题,也成为网络世界的流行词汇。为什么呢?

  道理很简单,正如被列宁称为俄罗斯思想界“普罗米修斯”,十九世纪着名思想家车尔尼雪夫斯基所指出的,艺术是生活并不完整的再现。也就是说,当前没有任何问题象住房一样牵动着国人的心灵。虽然《蜗居》因为种种原因被停播,但房地产调控政策也随后出台,标志着中国正在进入全民治理时代。

  一、高房价的性质

  着名财经专家卢麒元先生曾经一针见血地指出,高房价是在一种变相税负,是国民财富转移,是逆向“土改”。人们不应忘记,1945年日本投降后,在短短的4年时间里,国民党以八百万正规军之众,被人数、装备都远远不如的共产党逐出大陆,为什么呢?

  这是因为,在共产党解放区实行了“耕者有其田”的土地改革,“人人有饭吃”的战时计划经济,而在国统区实行的放任自流、官员自肥的市场经济,却带来了剧烈的通货膨胀。正如陈独秀先生所指出的,“一个政府的垮台不是因为反对党的崛起,而是国民的普遍不信任”。因此,人们不难理解蒋中正先生退守台湾以后,为什么立即采取了赎买土地,分田到户的土地政策。看来,当局者是“如鱼饮水,冷暖自知”啊!

  二、高房价的由来

  房价之所以这么高,是利益攸关方合谋的结果。地方政府通过高价拍卖土地,快速推进城市化建设。为此,控制土地数量,默许开发商囤积土地,为当然之举。开发商则通过与炒家的合谋,降低房屋推出数量,造成人为紧缺,形成房价不断上涨的气氛,制造房价只涨不跌的神化。在这样的氛围下,银行等金融机构对贷款者的资信审核基本流于形式,虽然其他类别的贷款控制很严,唯有住房按揭贷款来者不拒,和美国次贷危机前的景象竟然惊人地一致。中央政府由于担心出现中国式次贷危机,在房地产调控上不敢放开手脚,房地产泡沫有恃无恐。

  除了利益集团推动的原因外,高房价与房地产制度设计密切相关。简单比较一下,美国实行房地产“贱买贵用” 制度,房价仅仅反映房屋的建设成本,人们在使用这些房屋的时候,每年需要交纳物业税,并对第二套、第三套住房征收累进制的物业税。美国房地产没有年限,却有遗产税限制,最高累进可以达到40%。大陆实行“贵买贱用”房地产制度。房屋使用年限七十年,国家将房产及所附着土地的七十年使用权一次性卖给住房拥有者,以后不再交纳物业税,也没有遗产税。理论上七十年后,房产及所附着土地归政府无偿收回(实际上是不可能的,法不责众,未来怎么办?又要留待后人的智慧了)。

  现在沿海城市房价与居民收入之比至少在十倍之上,显然是太高了。但如果对未来七十年土地使用权进行定价,恐怕没有任何金融学家能够回答现在是高还是低。这样一种制度安排,意味着居民将未来七十年的税收预付了,政府则是把未来七十年的收益预收了,当然经济的未来也在很大程度上被预收了。特别是,大量住房由少数人囤积,形成了城市中的新地主阶层,而城市发展的未来----大学毕业生们,普遍陷入“蜗居”状态,这种情况对于我们这个社会到底意味着什么?相信没有任何人可以回答。

  三、高房价如何治理

  内地对高房价的治理政策已经出了很多轮了,却越调越高,令人深思。大体上,这些政策可以概括为五个方面:一、打击囤积土地,要求土地限期开发,否则强制收回;二、加大廉租房建设;三、降低第一套住房贷款利率与门槛;四、取消第二套住房贷款利率优惠;五、提高住房买卖交易税。

  政策看起来很有道理,实际效果并不理想。前两项属于增加供给,由于与地方政府利益相抵牾,流于“雷声大,雨点小”。差别化利率是不错的手段,由于力度太小,所起的作用有限。提高住房交易税,对于房价的作用甚至是相反的。一方面,卖房者可以轻易地将交易成本转嫁给购房者,另一方面,提高交易成本降低了住房交易的流动性,反而有助于房价上涨。

  “人一思考,上帝就发笑”。每每房地产价格调控政策一出台,房地产商就发笑,皆在于政策力量之不足。经过几轮调控,房地产商对于房价调控的神经,却出奇地越发粗壮起来。

  房地产政策不仅仅涉及到民生、福利,还涉及到经济发展、金融安全等诸多方面,中央政府对房地产调控政策持谨慎态度是可以理解的。但调而无果,何如不调呢?笔者以为,房地产调控应在保持控制的条件下,有区别地对待各个城市不同情况,采取标本兼治的综合治理措施。主要手段如:1. 经济上,政府应该转向以产业升级为导向的经济政策,摆脱宏观经济对于房地产的依赖。2. 金融上,金融机构大幅度降低第一套住房的贷款利率,大幅度提高第二套住房的贷款利率。3. 地区间,对于东部已经完成城市化的地区,应给予地方政府对第二套住房征收物业税的权利,税收由中央、地方政府分享。对于西部正在进行城市化的地区应该规定一定的廉租房建设比例。

  “耕者有其田,居者有其屋”,就那么难吗?

 

本文1月6日发表于香港商报

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